新築住宅を建てた際、固定資産税は翌年必ず、やってきます。
基本的には1月1日時点で住宅が建っていれば翌年固定資産税が掛かってきます。
そのため、12月引き渡しより1月2日以降引き渡しにした方が、固定資産税が来るまでの期間を稼げるので、おすすめです。
とはいえ、我が家の場合は12月引き渡しだったのですが。。。
（マンションの場合は基本5年、長期優良住宅で7年です。）
通常、新築住宅を建てた後、家屋調査の連絡があります。
我が家の場合は2カ月後くらいだった気がします。調査の日程を決めて、自治体の調査員が家まできます。
コロナなどにより、書類だけでもよい自治体もありますが、我が家では注文住宅であったため、自治体の方が家に上がり調査士に来ました。
今日はこの固定資産税の軽減措置がどのくらいお得なのか、我が家の固定資産税をシミュレーションしてみたいと思います。
初年度、2年後、3年後、4年後、5年後、6年後・・・と固定資産税はいくらになるのか、
新築住宅をこれから建てる方やすでに新築住宅を建てているけれど、今後どのくらいの固定資産税になるのか、不安な方もいると思います。
計算方法なども紹介していきますので参考にしていただければと思います。
新築住宅の固定資産税の減額措置としては、令和2年度税制改正により2年間延長されていて令和4年3月31日までに新築された住宅に適応されます。
今後延長の可能性もありますので注視していただければと思います。
固定資産税の減額措置の詳細
2022年3月31日までの固定資産税および都市計画税の税率と軽減内容は以下のとおりです。
一般住宅に3年間1/2に比べ、長期優良住宅では+2年で5年間1/2の減税になるため、減税効果が高いです。
個人的には、新築住宅を予定している方は長期優良住宅をおすすめします。
長期優良住宅とは？どんなメリットがあって、どんなデメリットがあるのか？基準について
2022年（令和4年）以降住宅ローン控除改正！控除金額はどうなるのか？
これ以降も制度がどうなるか注視していきたいと思います。
固定資産税の仕組み
固定資産税といっても、中々、理解しにくいと思いますのでここはわかりやすく説明するため、代表例などを中心に紹介していきますので、
自治体によって一部異なる場合などがあります。
基本的には、固定資産税は地方税であるため、自治体によって取扱いが異なる可能性がありますので、詳しくは各自治体にお問い合わせください。
とはいえ、基本の部分はほとんど変わらないと思いますので、まずはざっくりと固定資産税の基本的な仕組みを理解ししておくことをおすすめします。
固定資産税は、新築住宅を建てた場合には必ず毎年やってくる税金です。
新築住宅を建てる際に、ハウスメーカーでは、住宅ローンでこのくらいの予算で家を建てることが出来ると、言ってきますが、実は、固定資産税の額は入っていなかったりするため、実際より安く見せるようにしてくる場合が多いです。
事前に固定資産税を知っておくことで、新築住宅を建てた後に、固定資産税なんて知らなかった、こんなに高いと思わなかったといったことが無いように事前にシミュレーションして確認しておくことが大切です。
ここではいくつかの例を紹介しますので、自分の家の場合どのくらい土地、家屋それぞれの固定資産税の課税がどのくらいになるのかイメージしておくことをおすすめします。
固定資産税の算定イメージ
固定資産税の算定は課税標準額×税率（1.4%）により算定しています。
「課税標準額」が3000万円の場合であれば、単純計算で42万円となります。
3000万円の家で42万円の固定資産税！！？とびっくりした方安心してください。
実は「課税標準額」は購入した住宅の価格ではなく、評価額となるため、3000万円の家でも「課税標準額」が
3000万円となることはほとんどありません。
この課税標準額は固定資産である土地や家屋の評価額に基づいて算定していますので詳しく説明していきます。
■固定資産税の算定イメージ（家屋・土地）
固定資産の評価額は、総務大臣が定めた固定資産評価基準に基き、評価された額を知事又は市町村長が決定し、固定資産課税台帳に登録したものになります。
評価額は基準年度（３年ごと）に全件評価替えがあり、価格が見直されます。3年間は、原則として評価額は据え置かれます。
ただし、土地については地価下落などにより、評価額を据え置くことが適当でないときは基準年度以外でも評価額が修正されることがあります。
家屋⇒実勢価格の4～6割程度が目安
基本的には評価時点における再建築価格から経過年数に応じた減価を考慮した評価額で算定されます。
土地⇒実勢価格の6～7割程度が目安
基本的には公示価格の７割程度を目安に評価されます。
公示価格については、一般財団法人資産評価システム研究センターが運営する「全国地価マップ」によっても手軽に確認することができます。
固定資産税は毎年やってくる
新築住宅を建ててしまったら、必ず、毎年やってくるのが、固定資産税です。
建物や土地を所有している限り毎年掛かってくる税金になります。
ちなみに賃貸住宅では固定資産税を払わないとおもいますが、これは、大家さんが一括で支払いをしています。
基本的には、家賃に含まれているのです。固定資産税を支払いたくないという方は賃貸住宅に住むしかありません。
先ほども紹介したように、固定資産税は3年ごとに見直しされます。特に、住宅の場合は、毎年家の価値が下がり、減価償却されていきます。
そのため、固定資産税は年々古くなるにつれて安くなります。
それでは、固定資産税の毎年の下がるシミュレーションをしていきます。
固定資産税の毎年課税のシミュレーション（家屋）
新築住宅の場合、建物が古くなるにつれて、評価額が下がっていきます。
評価額は3年ごとに減価していくため、3年ごとに固定資産税が安くなっていくイメージです。
ただ、評価額算定に用いられる減価率は下限（最終残価率）が２割と定められているため、下限に達した場合、
建物自体の評価がゼロだったとしても、評価額としては減らないため、固定資産税も減らないことになります。（固定資産税がゼロになることがないということ）
一般的な木造住宅では25年経つと下限に達します。
評価額の見直しは、３年に１度の「基準年度」毎に全国一律に行われており、３年おきに税額が減額されます。
評価替えは基準年度（３年ごと）に行われています。
基準年度は課税開始から３年ごとに行われるのではなく、行政が定めた評価替えの年に一斉に行われることになっています。
そのため、課税開始年によっては、翌年に評価替えがされることもあります。
直近の評価替えの年度は令和3年（2021年）になります。
固定資産税の毎年課税のシミュレーション（土地）
土地の固定資産税は地価の変動によって評価額の見直しがあります。
土地も家屋と同様に原則として３年ごと（基準年度）に評価額の見直しが行われるので、3年間固定資産税が据え置かれます。
ただ、土地の場合には地価が大幅に下がると基準年度に関わらず、評価額が修正される場合があります。
それでは次に、新築住宅における軽減措置の内容について見てみましょう。
新築住宅の固定資産税の減額措置について
新築住宅の軽減制度について、戸建て住宅の場合では、一般住宅に3年間固定資産税が1/2、長期優良住宅では5年間固定資産税が1/2になります。
マンションの場合には、一般住宅に5年間固定資産税が1/2、長期優良住宅では7年間固定資産税が1/2になります。
ここで注意なのが都市計画税です。この都市計画税は減税になりませんので、固定資産税と都市計画税をプラスしたものを税金として納めることになります。
新築住宅の固定資産税税額が1/2に減額になるイメージ
家屋の場合では、原評価額＝課税標準額となり課税標準額に税率（1.4%）を乗じたものが固定資産税額になります。
新築の場合にはこの固定資産税額が1/2に減額されることになります。
ただ、この固定資産税の1/2の減税には条件があり、居住床面積120㎡相当分について減額となるのですが、
120㎡を超える部分については減額されないようになっています。
大きい家だと、固定資産税が急に高くなる仕組みです。
ちなみに120㎡だと約36坪の住宅になります。
ざっくり坪と㎡だとこんな感じになります。
| 坪数 | 平米（㎡） | 減税対象外（㎡） |
| 30坪 | 約100㎡ | 全て減税対象 |
| 36坪 | 約120㎡ | 全て減税対象 |
| 40坪 | 約133㎡ | 13㎡分減税対象外 |
| 45坪 | 約150㎡ | 30㎡分減税対象外 |
| 50坪 | 約166㎡ | 46㎡分減税対象外 |
| 55坪 | 約182㎡ | 62㎡分減税対象外 |
| 60坪 | 約200㎡ | 80㎡分減税対象外 |
新築住宅の減額適用時の税額算定式は以下のようになります。
新築住宅の固定資産税額＝課税標準額（＝評価額）×1.4％×1/2
新築住宅の固定資産税の減額は一般住宅で3年間、長期優良住宅で５年間
一般住宅の固定資産税減額期間が３年間であるため、４年目からは本来の税額に戻ります。
長期優良住宅の固定資産税の期間が5年間であるため、6年目からは本来の税額に戻ります。
そのため、良く、4年目や6年目に固定資産税が上がったと言われていますが、実は、減額が無くなったため、固定資産税が高くなったように感じていたのです。
図には記載しませんが、マンションについては一般5年間、長期優良住宅で7年間になります。
新築住宅の減額を受けるための要件
- 令和４年３月３１日までに新築された住宅であること
- 住宅の居住部分の床面積が50m2以上280m2以下であること
- 共同住宅の場合は、居住部分の床面積に、廊下や階段などの共用部分の床面積をあん分し、加えた床面積
- 一戸建て以外の貸家住宅は、一戸につき40m2以上、280m2以下
- 併用住宅の場合は居住部分の割合が２分の１以上
住宅用地の特例による軽減措置
固定資産税は住宅と土地の部分を分けて考えます。
建物の部分については先ほど、紹介した軽減措置を受けることが出来ます。
それでは、土地についての軽減措置はどうなっているのでしょうか。
土地については、住宅用の土地であることにより、特例制度があり、大きな軽減措置を受けることが出来ます。
次に、土地の軽減措置について見てみます。土地はその利用用途が住宅である場合、１戸当たり200㎡までの部分について1/6の特例により大きな軽減が受けられます。
固定資産税の評価額が約1/6に
土地の場合では新築住宅の仕組みと若干、異なり、「評価額」が1/6となり、課税標準額が減少するため、それに1.4%の税率が掛けられるので、建物に比べると固定資産税が減るというイメージになります。
土地の固定資産税額＝評価額×1/6※≒課税標準額×1.4％
※地域などにより、負担額の調整が行われるため、1/6以上や以下になる場合があります。
なお、標準額が1/6となる部分は小規模住宅用地の部分（１戸当たり200㎡までの部分）となります。
そのため、200㎡（約60坪分）を超える部分の土地は一般住宅用地として考えられるため、特例率が以下のようになります。
例えば100坪あるとすると、60坪分は評価額×1/6ですが、残りの40坪分は評価額×1/3になりますので注意が必要です。
広大な土地を取得された場合には、その分固定資産税が高くなります。
宅地の区分と課税標準の特例
| 面積区分 | 固定資産税 | 都市計画税 | ||
|---|---|---|---|---|
| 税率 | ― | 1.4％ | 0.3％ | |
| 住宅用地 | 小規模住宅用地 | 200m2以下の部分 | 評価額×1/6 | 評価額×1/3 |
| 一般住宅用地 | 200m2を超える部分 | 評価額×1/3 | 評価額×2/3 | |
住宅用地の特例について
新築住宅の固定資産税の減税措置については、一般住宅で3年、長期優良住宅で5年でしたが、土地の住宅用地の特例については、現状期限がありません。
そのため、住宅を建て壊さなければ、特例措置が継続します。
仮に、住宅を取り壊してしまった場合には、土地に対する固定資産税が現状の6倍になってしまうということです。
そのため、土地だけだと固定資産税が高くなるので、住宅を建て壊さない住宅などが老朽化して問題なども発生しています。
新築住宅の固定資産税の軽減をシミュレーションしてみました
それでは、新築住宅の初年度の固定資産税を1000万円～5000万円の建物価格の住宅でシミュレーションしてみたいと思います。
新築住宅初年度の建物に対する固定資産税の軽減シミュレーション
2000万円の住宅を例にしてみると、固定資産税の軽減がない場合、固定資産税（14万円）と都市計画税（3万円）で17万円となります。
これを減税適用価格にすると固定資産税（7万円）と都市計画税（3万円）で10万円となり、減税価格が7万円となりました。
あくまでシミュレーションなので地域や条件により、これより安くなる場合や高くなる場合がありますのでご了承ください。
初年度の土地に対する固定資産税の軽減シミュレーション
続いて、初年度の土地に対する固定資産税の軽減シミュレーションを行っていきます。
2000万円の土地を例にしてみると、固定資産税の軽減がない場合には固定資産税（19.6万円）と都市計画税（4.2万円）で23.8万円となります。
これを減税適用価格にすると固定資産税（3.3万円）と都市計画税（1.4万円）で4.7万円となり、減税価格が19.1万円となりました。
※土地の場合は現状減税の期限がないため、減税金額が主になるので安心してください。
住宅2000万円、土地2000万円の場合でシミュレーションした結果としては、固定資産税と都市計画税で初年度14万7千円位になりました。
年間のため、月換算でおおよそ1万2千円位になるので、住宅ローンに1万2千円足した額で考えておくことをおすすめします。
３年または5年の軽減措置が終了すると、固定資産税額が上がりますが、実際は減税が無くなったことになります。
それ以降、基準年ごとに段々と固定資産税が安くなっていきますので安心してください。
固定資産税の軽減の資料
まとめ
如何だったでしょうか。我が家の場合では、長期優良住宅のため、減税措置の効果が高く、5年間は固定資産税が1/2となります。
ただ、6年目以降は減価償却されるといっても、1/2の減税処置が終了するため、かなり値上がりすると思います。
新築住宅をこれから建てる予定がある場合には、事前に固定資産税のことを調べておいて、年間どのくらい、月にどのくらいの税金が掛かるのかを理解したうえで、どのくらいの住宅であれば、無理なく、建てられるのかを考えてから住宅メーカー選びをすることをおすすめします。
後から、後悔する前に事前に調べて、これからの新築住宅生活を楽しみましょう。
固定資産税としては、一般的に土地と家で10万円~20万円程度になると思います。
固定資産税は一括ではなく、年4回に分けることが出来ますので、一括で納めるのが難しい場合には、分割にすることもおすすめします。
特に期限内であれば、利子が付くわけではないのでおすすめです。
住宅ローンを組んでいる方であれば、毎月1万から1万5千円位は固定資産税としてプラスで考えておくとよいでしょう。